Le rendement d'un prêt participatif correspond au taux encaissé après retards et défauts. Le baromètre 2025 de Forvis Mazars et France FinTech (mars 2026) relève en immobilier un rendement brut moyen affiché de 11,0 % ; Raizers publie, pour l'ensemble de ses financements depuis 2016, un TRI net de risque de 5,14 %.
Taux affiché, rendement net de risque et rendement après PFU : définitions
Un rendement de crowdlending se lit à trois niveaux, qui retranchent successivement les pertes puis l'impôt au taux affiché.
- Le taux affiché figure sur la fiche projet. Les plateformes en publient aussi la moyenne, sous le nom de « taux moyen annuel pondéré », dans leurs pages d'indicateurs de performance.
- Net de risque, le rendement est le taux de rendement interne (TRI) des prêts après déduction des pertes connues ou avérées à la date de calcul, avant impôt. L'écart avec le TRI maximum possible s'appelle le coût du risque.
- Le rendement après prélèvement forfaitaire unique (PFU) retranche 31,4 % des intérêts en 2026, soit 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. L'AMF précise que le PFU s'applique aux intérêts des prêts participatifs ; les options possibles sont décrites dans notre guide de fiscalité du crowdlending.
Rendement crowdfunding immobilier en 2025 : retards et pertes selon le baromètre et l'AMF
Le taux moyen du crowdfunding immobilier, exprimé en rendement brut, passe de 10,6 % à 11,0 % en 2025, selon le baromètre publié le 12 mars 2026. Sur la même période, le crowdfunding français a collecté 1 763 M€ (+1,8 %), dont 845 M€ pour 1 004 projets immobiliers, contre 861 M€ et 1 139 projets en 2024. Selon ce baromètre, Koregraf et WeShareBonds ont cessé leur activité en 2025, et plusieurs autres plateformes ont été mises en sommeil.
En matière de risque, le baromètre déclare des ordres de grandeur qui, au total, font état d'un projet sur deux en difficulté significative :
- 8 à 10 % des projets en retard de moins de six mois ;
- 25 à 30 % en retard de plus de six mois ;
- 20 à 25 % en procédure collective.
À titre d'illustration, un membre du forum MoneyVox écrivait le 7 juillet 2026 avoir « quasiment un projet sur deux en défaut ou en retard majeur » après sept ans d'historique.
Côté régulateur, l'AMF dénombre 59 prestataires de services de financement participatif (PSFP) agréés au 31 décembre 2024 et une collecte 2024 de 1,46 Md€, en baisse de 22 % sur un an. Son étude chiffre à 652,2 M€ les montants investis dans des sociétés en difficulté avérée (procédure collective, mandat ad hoc ou conciliation) et à 166,2 M€ les pertes en capital définitives enregistrées en 2024, contre 78,6 M€ en 2023. Mais 6 121 offres ont été remboursées en 2024 pour 3,05 Md€, soit 118 % de plus qu'en 2023, ce qui relativise la hausse des pertes selon l'AMF elle-même.
L'immobilier, qui pèse 54 % de la collecte 2024, a enregistré 27,4 M€ de pertes définitives, contre 11,4 M€ en 2023, et les secteurs de l'industrie (33,3 M€), de la distribution (32,2 M€) et des activités non classées (35,3 M€) ont subi davantage, selon l'étude.
Rendement et défauts publiés par sept plateformes françaises de crowdlending
Sept plateformes françaises publient sur leurs pages d'indicateurs des statistiques de financement, dont un taux moyen pondéré, un rendement net de risque ou des données de retard et de défaut. Un tiret indique un indicateur non repris dans ce tableau. Chaque plateforme actualise ses chiffres à son rythme, donc le tableau reprend ce que ces pages affichaient à la date de mise à jour indiquée ; lecture faite le 30 septembre 2026.
| Plateforme | Taux moyen pondéré publié | TRI annuel net de risque publié | Part du capital remboursée | Retards, défauts, pertes publiés | Période, mise à jour, page source |
|---|---|---|---|---|---|
| Anaxago (opérations immobilières) | 9,9 % (280 opérations, 684 M€) | 8,7 % (maximum possible 9,8 %) | – | 236,6 M€ en retard de plus de 180 jours, soit 34,6 % du capital investi ; coût du risque 1,1 point par an | Depuis 2014, au 28/09/2026 : statistiques |
| Raizers | 10,29 % (461 projets, 454,3 M€, tous types de financement) | 5,14 % (maximum possible 10,42 %) | – | Provisions et pertes de 33,7 M€ ; coût du risque 5,28 points par an | Depuis 2016, au 02/09/2026 : indicateurs |
| ClubFunding | 10,57 % (1 472 projets, 1 925,8 M€) | 9,95 % sur les financements entièrement soldés | – | 850 projets soldés, dont 74 remboursés en retard (5,5 M€ de nominal) ; 622 projets en cours | Depuis 2015, au 02/09/2026 (TRI au 30/04/2026) : indicateurs |
| Homunity | 9,0 % (674 projets, 872,1 M€) | – | 47 % | 78,5 M€ restant dus sur 28 projets classés « perte définitive (défaut) » ; 102 des 374 projets soldés remboursés en retard | Depuis 2016, au 09/09/2026 : statistiques |
| La Première Brique (plus de 900 projets immobiliers, près de 440 M€) | – | – | – | – | Depuis 2019, au 11/09/2026 : indicateurs |
| Lendopolis | 6,19 % (919 projets, 448,0 M€) | 6,19 %, égal au maximum possible | – | 48 projets en « perte définitive » pour 3,08 M€ restant dus ; coût du risque affiché 0,00 % | Portefeuille historique depuis 2014, au 30/09/2026 : indicateurs |
| Enerfip (énergies renouvelables) | 7,47 % (633 projets) | 7,15 % | – | Taux de défaut 0,84 % ; coût du risque annuel 0,28 % | Depuis 2015, au 30/09/2026 : indicateurs |
Lendopolis précise sur la même page que certains de ses indicateurs « sont en cours de vérification et peuvent être temporairement inexacts ». Ainsi, ses chiffres décrivent le portefeuille historique publié depuis 2014, sans distinction de secteur.
Pour comparer ces plateformes projet par projet, les guides comparatif du crowdfunding immobilier et meilleures plateformes de crowdfunding immobilier détaillent tickets, agréments et liquidité.
Rendement net de risque chez Anaxago, Raizers, Lendopolis et Enerfip : méthode de calcul et limites
Chez ces quatre plateformes, l'écart entre taux moyen pondéré et rendement net de risque va de 0 à plus de 5 points. Ainsi, Lendopolis affiche 6,19 % dans les deux colonnes, Enerfip 7,47 % contre 7,15 %, Anaxago 9,9 % contre 8,7 % et Raizers 10,29 % contre 5,14 %.
La méthode de calcul explique une partie de ces écarts : Enerfip décrit son TRI comme net de risque et avant impôt, en supposant non remboursés les projets en retard de plus de six mois et en contentieux. Anaxago définit son TRI comme la rentabilité annuelle capitalisée après déduction des retards et des défauts de remboursement. Sa page de statistiques indique que 34,6 % des capitaux investis accusent plus de 180 jours de retard, à côté d'un TRI net de 8,7 %.
ClubFunding limite son TRI de 9,95 % aux financements entièrement soldés depuis 2015 (au 30 avril 2026), qu'ils aient été réalisés via le PSFP en dette immobilière ou via les fonds de sa société de gestion ; au 2 septembre 2026, 850 des 1 472 projets de la plateforme étaient remboursés intégralement et 622 restaient en cours.
Homunity publie la part du capital remboursé (47 % au 9 septembre 2026), qui mesure l'avancement des remboursements de principal, intérêts exclus.
Raizers publie aussi ses TRI par année de financement : 1,60 % pour 2021, 9,34 % pour 2024 et 11,74 % pour 2025, avec un coût du risque de −0,55 % cette année-là. Les financements de 2025 n'avaient remboursé que 14 % de leur capital au 2 septembre 2026, ceux de 2026, 2 %.
Exemple chiffré : 10 000 € à 11 %, un retard, un défaut et le PFU 2026
Exemple illustratif : 10 000 € répartis en dix prêts de 1 000 € à 11 %, niveau moyen affiché par le baromètre pour l'immobilier en 2025. Chaque prêt verse un coupon annuel et rembourse son capital à deux ans. Dans le scénario dégradé, un prêt rembourse avec 12 mois de retard et verse alors ses trois années d'intérêts, soit 330 €. Un autre passe en défaut après la première année et ne verse plus d'intérêts. Sur celui-ci, 50 % du capital est recouvré au bout de trois ans.
| Étape | Résultat sur trois ans | TRI annuel |
|---|---|---|
| Taux affiché, tout remboursé à l'échéance | 2 200 € d'intérêts, 10 000 € de capital rendus | 11,0 % |
| Un retard de 12 mois et un défaut avec 50 % recouvré | 2 200 € d'intérêts, 9 500 € de capital rendus, gain de 1 700 € | 7,9 % |
| Après PFU de 31,4 % sur les intérêts | 690,80 € d'impôt, gain net de 1 009,20 € | 4,7 % |
Sur les trois ans, les flux annuels du scénario valent −10 000 €, +990 €, +8 880 € et +1 830 €. La dernière ligne applique le PFU aux 2 200 € d'intérêts, aux mêmes dates, et laisse de côté la perte de 500 €. Pourtant, la brochure de l'AMF indique que les pertes peuvent se déduire des intérêts déclarés, un mécanisme que le guide de fiscalité détaille.
Ce scénario retient un prêt sur dix en retard et un sur dix en défaut, ce qui reste sous les 25 à 30 % de projets dépassant six mois de retard relevés par le baromètre.
Livret A, LDDS, fonds en euros et SCPI : les taux de référence de 2026
Depuis le 1er août 2026, le Livret A et le LDDS rapportent 1,7 %. En 2025, le fonds en euros a servi 2,6 % en moyenne et les SCPI ont affiché un taux de distribution de 4,91 %.
| Placement | Taux publié | Période ou date d'effet | Source |
|---|---|---|---|
| Livret A | 1,7 % | Applicable dès le 1er août 2026 (1,5 % avant) | info.gouv.fr |
| LDDS | 1,7 % | Effet au 1er août 2026 | MoneyVox, arrêté du 28 juillet 2026 |
| Fonds en euros | 2,6 % (France Assureurs), 2,63 % (ACPR) | Année 2025 : rendement moyen (France Assureurs) et taux moyen de revalorisation des contrats individuels, net des prélèvements sur encours et avant prélèvements sociaux (ACPR) | ACPR, étude n° 180, 30/06/2026 ; Meilleurtaux pour France Assureurs, 29/03/2026 |
| SCPI | 4,91 % de taux de distribution, +1,46 % de performance globale | Année 2025 | ASPIM, 10/02/2026 |
| Crowdfunding immobilier | 11,0 % de rendement brut moyen affiché | Année 2025 | Forvis Mazars et France FinTech |
Les intérêts du Livret A restent exonérés de prélèvements sociaux. Toutefois, les TRI annuels nets de risque publiés par Anaxago (8,7 %, historique depuis 2014) et par Raizers (5,14 %, depuis 2016) dépassent le taux actuel du Livret A de 7,0 et 3,4 points, avant impôt. Les deux produits diffèrent cependant par la période, le niveau de risque et la fiscalité.
Notre guide des risques du crowdlending décrit la contrepartie, à savoir l'illiquidité et la perte en capital possible.
Crowdlending à l'étranger : rendement brut et net de pertes chez Mintos
Mintos publie deux séries annuelles pour l'ensemble de ses prêts, un rendement brut avant frais et pertes et un rendement net égal au brut moins le taux de perte. En 2022, le brut était de 7,1 % et le net tombait à −1,2 %, avec une perte nette de 8,2 % que la page rattache au conflit russo-ukrainien. En 2020, l'écart atteignait 6,3 points (10,6 % brut, 4,3 % net) ; en 2024, les deux séries valent 9,3 %.
FAQ : rendement du crowdlending en France
Quel rendement net les plateformes publient-elles pour le crowdlending immobilier ?
Le TRI historique de Raizers atteint 5,14 % net de risque, tous financements confondus, et celui d'Anaxago 8,7 % sur ses opérations immobilières, avant impôt dans les deux cas. Ces chiffres ne constituent pas une fourchette de rendement attendu pour un nouveau prêt : chez Raizers, les financements de 2021 ressortent à 1,60 % et ceux de 2024 à 9,34 %.
Le taux affiché par une plateforme est-il brut ou net ?
Il est brut, avant pertes, frais éventuels et impôt : un coupon de 11 % intégralement payé laisse donc 7,5 % après le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 % (11 × (1 − 0,314) = 7,546).
Que signifie « TRI net de risque » ?
Le taux de rendement interne (TRI) net de risque est, selon la définition harmonisée en 2017 par Financement Participatif France, la rentabilité annuelle des prêts, diminuée des pertes déjà constatées et calculée avant impôt. Le coût du risque annuel mesure ce qui manque au TRI net pour atteindre le TRI maximum possible : l'année de financement 2021 de Raizers affiche un maximum de 10,09 %, pour 8,48 points de coût.
Peut-on perdre du capital en crowdlending ?
Oui. L'AMF a alerté le 18 juin 2025 sur les retards, défauts, pertes en capital et risques de liquidité. Son étude annuelle recense 166,2 M€ de pertes en capital constatées sur l'année 2024 par les plateformes agréées. Selon la plateforme, le classement en perte définitive varie fortement. Homunity y range 28 projets, dont 78,5 M€ restent dus, Lendopolis 48 projets et 3,08 M€.
Où trouver les statistiques de défaut d'une plateforme avant d'investir ?
Dans la page « Indicateurs de performance », en pied de page du site de chaque plateforme. Le règlement européen 2020/1503 impose aux prestataires qui facilitent l'octroi de prêts de publier chaque année les taux de défaut des projets proposés sur leur plateforme, sur au moins 36 mois. Chaque plateforme fixe sa définition : Enerfip compte comme non remboursés les projets en contentieux et en retard de plus de six mois, tandis que la page d'Anaxago publie le capital en retard de plus de 180 jours.