Urbanitae et CivisLend sont deux plateformes espagnoles de crowdfunding immobilier, inscrites à la CNMV sous les numéros 4 et 8. Au 30.09.2026, Urbanitae affiche 301 projets financés, dont 97 remboursés, CivisLend 97 projets terminés sur plus de 190 lancés.
Comparaison d'Urbanitae et de CivisLend : critères vérifiés au 30.09.2026
Le tableau croise dix critères publiés, chacun rattaché à la page de la plateforme ou au registre de la CNMV qui le donne.
| Critère | Urbanitae | CivisLend |
|---|---|---|
| Inscription CNMV | n° 4, le 23.12.2022 (registre) | n° 8, le 20.10.2023 (registre) ; PFP depuis le 06.10.2017 selon CivisLend |
| Produits | fonds propres (12 à 36 mois), prêt hypothécaire (6 à 18 mois), location (3 ans et plus) (accueil) | prêts à des promoteurs ; 18 à 24 mois sur les sept projets listés (projets) |
| Ticket minimum | 500 €, par multiples de 10 € (FAQ) | 250 € par projet (FAQ) |
| Rendement publié | TRI moyen obtenu de 11,3 % en fonds propres et 12,1 % en prêt (statistiques) | 11,08 % de rentabilité moyenne annuelle en 2025, moyenne pondérée des rendements obtenus sur 97 projets terminés (accueil) ; taux nominal de 10 % à 12 % sur les sept projets listés (projets) |
| Défauts publiés | 0 % de prêts en défaut (statistiques) | « 0 impagos » sur plus de 190 projets lancés (page d'enregistrement) |
| Frais pour l'investisseur | aucun frais de compte ; frais d'ouverture de 5 % à 7 % de l'objectif, inclus dans le financement (FAQ) | aucun frais de dépôt ni de retrait (accueil) ; commissions facturées au promoteur (FAQ) |
| Sûreté | prêt : hypothèque au nom d'un agent de garantie ; fonds propres : parts de la société de projet (FAQ) | hypothèque, cautionnement de société ou nantissement de parts (FAQ) |
| Sortie | vente du bien, ou échéance du prêt (FAQ) | capital rendu à l'échéance du prêt (processus) |
| Compte depuis la France | NIE (numéro d'identité d'étranger) exigé (FAQ) | pièce d'identité de l'UE (FAQ) |
| Langue du site | français, espagnol, anglais | espagnol |
Sur Trustpilot, Urbanitae affiche 4,2 sur 5 et CivisLend 4,6 sur 5, d'après 2 257 et 2 100 avis à la lecture du 30.09.2026. Ce site consacre une fiche à chaque plateforme : Urbanitae et CivisLend. Le comparatif des meilleures plateformes de crowdfunding immobilier élargit la comparaison à d'autres acteurs.
Structure des opérations : société de projet chez Urbanitae, prêt in fine chez CivisLend
Chez Urbanitae, l'investisseur en fonds propres devient actionnaire d'une société créée pour le projet, tandis que chez CivisLend il prête à un promoteur qui rend le capital à l'échéance.
Selon la FAQ d'Urbanitae, 1 000 € investis dans un projet de 100 000 € valent 1 % des parts de la société et 1 % de ses bénéfices. Ses statistiques recensent 154 projets en fonds propres et 147 prêts. Un prêt d'Urbanitae rend le capital et les intérêts prévus à l'échéance, et la location verse des revenus périodiques.
Chez CivisLend, les intérêts se calculent sur la totalité du capital prêté, sans amortissement, et le principal revient à la fin du contrat (processus d'investissement). Leur versement suit le calendrier de chaque projet, et l'exemple chiffré de la plateforme prend des échéances semestrielles.
Sur la page des projets de CivisLend, La Escala Costa Brava (projet de 3,5 M€, ouverture annoncée au 2 octobre) affiche 11 % nominal et 22 % de rentabilité totale sur 24 mois, soit, à titre d'exemple, 220 € bruts pour 1 000 € si le prêt va à son terme.
Rendements publiés : TRI moyen d'Urbanitae et rentabilité annuelle de CivisLend
CivisLend annonce sur sa page d'accueil une rentabilité moyenne annuelle de 11,08 % en 2025, pondérée sur ses 97 projets terminés, et Urbanitae un TRI moyen obtenu de 12,1 % sur ses prêts, mais ces deux moyennes reposent sur des bases différentes.
Sur les projets entièrement remboursés (47 en fonds propres, 50 prêts), Urbanitae calcule son TRI moyen obtenu (statistiques). Sur cette base, les fonds propres restent 0,8 point sous les prêts, ce qui contredit l'idée qu'ils rapportent plus que le prêt.
Pourtant, le TRI actualisé, une prévision fondée sur les derniers rapports de suivi, atteint 13,2 % en fonds propres et 11,1 % en prêt, donc dans l'ordre inverse. Ne sont pas encore remboursés 107 projets en fonds propres et 97 prêts.
Depuis mai 2022, la FAQ d'Urbanitae précise que seuls les projets de dette portent une rentabilité estimée, si bien qu'aucun objectif de TRI n'est publié pour les fonds propres.
Tickets minimum : 250 € chez CivisLend, 500 € chez Urbanitae
Un ticket plus bas multiplie les lignes, puisque 5 000 € font 20 prêts de 250 € chez CivisLend ou 10 projets de 500 € chez Urbanitae.
D'après les deux FAQ (Urbanitae, CivisLend), le règlement européen impose à un investisseur non averti un avertissement au-delà de 1 000 € ou de 5 % de son patrimoine, le plus élevé des deux. Au 30.09.2026, la FAQ d'Urbanitae indique qu'aucun montant maximum n'existe. CivisLend affiche deux textes : sa FAQ écrit que tout investisseur peut investir sans limite, et sa page des projets fixe pour les investisseurs non accrédités 3 000 € par projet et 10 000 € sur 12 mois.
Frais d'Urbanitae et de CivisLend : frais d'ouverture intégrés, commissions facturées au promoteur
Aucune des deux plateformes ne facture de frais de compte à l'investisseur. Mais pour Urbanitae, les frais d'ouverture (5 % à 7 % de l'objectif) sont intégrés à cet objectif et payés avec l'argent levé (FAQ). Côté CivisLend, les commissions d'ouverture, de formalisation et de suivi du prêt sont facturées au promoteur (FAQ). En cas de remboursement anticipé d'un prêt CivisLend, l'investisseur reçoit les intérêts correspondants, le principal et la commission d'annulation prévue au contrat (processus).
Sûretés, recouvrement et défauts publiés chez Urbanitae et CivisLend
Urbanitae et CivisLend écrivent chacune sur leur site qu'aucun fonds de garantie des investissements ou des dépôts ne les couvre (Urbanitae, CivisLend).
Dans un prêt d'Urbanitae, l'hypothèque est inscrite au nom d'un agent de garantie, avec un fonds pour les frais de saisie (FAQ). En revanche, dans ses projets de fonds propres, Urbanitae écrit entrer en phase initiale et assumer un risque plus élevé (blog du 21.06.2024). Pour CivisLend, chaque projet dispose de sûretés (hypothèque, cautionnement d'entreprise et/ou nantissement de parts), et un retard déclenche des intérêts de pénalité et une action en justice (FAQ).
Convertir une sûreté en argent prend du temps : le Conseil général du pouvoir judiciaire (CGPJ) estime la durée moyenne d'une exécution hypothécaire devant les tribunaux de première instance à 39,7 mois en 2023, sur l'ensemble de l'Espagne.
Aucun défaut n'apparaît dans les chiffres publiés, mais cela n'exclut pas les retards. Dans son blog, Urbanitae décrit des retards sur des projets financés avant le covid ou touchés par la guerre en Ukraine, qui ont pesé sur leurs comptes de résultat. Les projets en retard de plus de 90 jours figurent dans les statistiques de CivisLend. L'article sur les risques du crowdlending détaille ces mécanismes.
Liquidité sur Urbanitae et CivisLend : capital immobilisé jusqu'à la sortie du projet
Le capital reste immobilisé jusqu'à la fin du projet chez les deux plateformes. Selon la FAQ de CivisLend, l'investisseur ne peut pas le récupérer avant cette date, et d'après celle d'Urbanitae l'investissement se récupère lorsque le bien est vendu. Le délai de réflexion de quatre jours, réservé aux investisseurs non avertis, permet d'annuler un engagement (AMF).
Ouvrir un compte depuis la France : NIE chez Urbanitae, pièce d'identité de l'UE chez CivisLend
Depuis la France, CivisLend ouvre un compte sans NIE, alors qu'Urbanitae exige ce numéro.
L'inscription chez CivisLend est ouverte à tous les pays de résidence, le NIE étant réservé aux personnes hors UE (FAQ). La FAQ d'Urbanitae liste trois profils : les personnes physiques de nationalité espagnole, celles titulaires d'un NIE et les sociétés à NIF (numéro d'identification fiscale) espagnol. Le consulat d'Espagne à Paris délivre le NIE en présence du demandeur.
Lemonway, établissement de paiement français agréé par l'ACPR (conditions Lemonway), ouvre le compte de l'investisseur pour les deux plateformes, et Urbanitae propose aussi Mangopay. Avec le règlement 2020/1503, un prestataire agréé opère dans toute l'UE grâce à une autorisation unique (AMF).
Fiscalité d'un résident français : retenue espagnole, PFU de 31,4 % et crédit conventionnel
Un résident français déclare ces revenus en France, où le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 % s'applique par défaut, avec un crédit d'impôt conventionnel si l'Espagne a prélevé un impôt.
- En France, le PFU de 2026 se compose de 12,8 % d'impôt sur le revenu et de 18,6 % de prélèvements sociaux (impots.gouv.fr, Actu-juridique du 04.02.2026).
- Lorsque des produits de placement à revenu fixe sont versés par un établissement payeur situé à l'étranger, le contribuable déclare et paie lui-même, par le formulaire 2778, l'acompte d'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux aux taux du PFU, dans les quinze premiers jours du mois suivant l'encaissement. Un revenu fiscal de référence inférieur à 25 000 € (50 000 € pour un couple) dispense de l'acompte, les prélèvements sociaux restant dus (notice 2778).
- Selon l'Agencia Tributaria, l'administration fiscale espagnole, les intérêts versés à un résident d'un autre État de l'UE sont exonérés d'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR), sauf s'ils transitent par une juridiction non coopérative (manuel de l'Agencia Tributaria, juillet 2026).
- Pour les dividendes, le taux espagnol est de 19 % en droit interne, et la convention franco-espagnole le plafonne à 15 % (article 10), contre 10 % pour les intérêts (article 11).
La pratique varie selon la plateforme. La FAQ de CivisLend indique que le promoteur retient 19 % à la source sur les intérêts, retenue reprise dans le brouillon de déclaration d'IRPF. Urbanitae répond que la fiscalité d'un investisseur étranger dépend de son pays, de la nature du revenu et de la convention (blog fiscal).
Raizers, plateforme française, précise pour ses projets espagnols qu'un résident français fournit un certificat de résidence fiscale et que le fisc espagnol retient 19 % si la société émettrice est espagnole (Raizers, 03.10.2025).
L'article 24 de la convention accorde un crédit égal à l'impôt payé en Espagne dans les limites des articles 10 et 11, plafonné à l'impôt français correspondant, et la brochure 2026 précise que l'excédent n'est pas restituable. Exemple : sur 1 000 € de dividendes retenus à 15 % en Espagne, l'impôt français avant crédit est de 314 € et le crédit d'impôt de 150 € ramène le solde à 164 €. Le total atteint 314 € d'impôt, Espagne comprise, pour 686 € nets. Les mécanismes de déclaration figurent dans l'article sur la fiscalité du crowdlending et le hub des retenues par pays.
Choisir entre Urbanitae et CivisLend : NIE, nature du revenu, ticket, impôt espagnol et langue
Cinq faits, vérifiables avant d'ouvrir un compte, orientent le choix :
- Sans NIE, seule CivisLend accepte l'inscription ; un NIE obtenu au consulat donne accès aux deux plateformes.
- Si le revenu visé est une part des bénéfices d'une société de projet, seuls les fonds propres d'Urbanitae (12 à 36 mois) la proposent. Pour des intérêts sur un prêt remboursé à l'échéance, CivisLend et les prêts d'Urbanitae (6 à 18 mois) restent possibles.
- Le ticket minimum est deux fois plus bas chez CivisLend (250 €) que chez Urbanitae (500 €).
- Côté impôt espagnol, un résident de l'UE perçoit ses intérêts sans IRNR, et la convention plafonne les dividendes à 15 %.
- Les documents sont en français, espagnol ou anglais chez Urbanitae, en espagnol chez CivisLend.
FAQ sur Urbanitae et CivisLend pour un investisseur français
Un Français peut-il investir sur Urbanitae sans NIE ?
Non, un étranger doit détenir un NIE, qui se demande en Espagne ou au consulat du lieu de résidence, en personne (consulat de Paris).
CivisLend accepte-t-elle les particuliers résidant en France ?
Oui, un investisseur de l'UE s'inscrit avec un document d'identité en cours de validité, passe le test de connaissances obligatoire, puis Lemonway valide les documents et ouvre le compte au nom de l'investisseur (informations clients). Seul l'espagnol est proposé sur le site et dans les documents.
Combien d'impôt sur les intérêts d'un prêt CivisLend ou Urbanitae ?
En 2026, un résident français au PFU paie 314 € par tranche de 1 000 € d'intérêts bruts. Selon l'Agencia Tributaria, les intérêts qu'un résident de l'UE perçoit d'un débiteur espagnol échappent à l'IRNR. Si une retenue espagnole de 19 %, soit 190 €, est appliquée, le crédit conventionnel se limite au plafond de 10 % de l'article 11, soit 100 €, et les 90 € restants n'ouvrent aucun droit à crédit.
Les deux plateformes garantissent-elles le capital ?
Aucune des deux ne garantit le capital : les fonds déposés restent chez l'établissement de paiement, Lemonway ou Mangopay (FAQ Urbanitae), et seule la sûreté du projet protège le capital investi.
Comment répartir 5 000 € entre les deux plateformes ?
À parts égales, 2 500 € par plateforme donnent 15 lignes, soit 5 projets d'Urbanitae à 500 € chacun et 10 prêts de CivisLend à 250 € chacun. Ce total se situe entre les 10 lignes d'Urbanitae seule et les 20 de CivisLend seule.
Que deviennent les investissements si la plateforme ferme ?
Chez Urbanitae, l'argent des investisseurs reste sur un compte à leur nom auprès de Lemonway ou de Mangopay, et un accord avec une autre entité gère les projets jusqu'à leur terme (FAQ). CivisLend prévoit une fermeture ordonnée : les paiements en cours sont gérés jusqu'à la fin des projets, puis les soldes des comptes repartent vers les comptes bancaires (FAQ).