La Première Brique
Crowdfunding immobilier lyonnais dès 1 €, rendement affiché autour de 11 %, mais une part croissante de projets en procédure collective.
La note agrège les avis vérifiés d'investisseurs, la situation réglementaire et l'analyse éditoriale. Les avis proviennent de plusieurs sources publiques et sont pondérés selon leur récence.
Lire la méthodologie complèteChiffres clés & caractéristiques.
- Rendement annoncé
- 11%
- Investissement minimum
- 1 €
- Encours / total financé
- 440 M€
- Secteur
- Immobilier
- Type d'investissement
- Dette
- Création
- 2019
- Présent dans
- France
- Agrément
- ECSPAMF (France)FP-2023-15
- Durée moyenne
- 12–24 mois
- Moyens de paiement
- Virement bancaire
- Marché secondaire
- non
- Application mobile
- iOS · Android
- KYC
- requis
- Auto-investissement
- oui
À propos de la plateforme.
La Première Brique est une plateforme lyonnaise de financement participatif immobilier lancée en 2019 et agréée par l'AMF comme prestataire de services de financement participatif (PSFP, agrément FP-2023-15, régime européen ECSP). Elle prête l'argent de particuliers à des marchands de biens et à des promoteurs, surtout en France, sous forme d'obligations ou de minibons remboursés in fine, avec un ticket d'entrée de 1 €. Près de 440 M€ ont été collectés sur plus de 900 projets (septembre 2026), pour un taux affiché moyen proche de 11 % brut par an et des durées de 12 à 24 mois. La contrepartie de ce rendement est visible dans ses propres indicateurs : fin août 2026, 41 projets représentant environ 46,5 M€ faisaient l'objet d'une procédure collective, soit un peu plus de 10 % des montants financés, et une partie des opérations en cours est remboursée avec retard.
Points forts & réserves.
Avantages
- Agrément PSFP de l'AMF (FP-2023-15), vérifiable sur la liste blanche
- Ticket minimum de 1 €, ce qui permet de répartir un petit capital sur de nombreux projets
- Rendement affiché autour de 11 % brut par an, versé in fine ou trimestriellement selon les projets
- Indicateurs de performance publiés au format Financement Participatif France et mis à jour chaque mois
- Application mobile iOS et Android, parcours d'inscription simple
- Fiscalité française gérée par la plateforme : prélèvement à la source et IFU fourni
Inconvénients
- Environ 10 % des montants financés en procédure collective fin août 2026 (41 projets)
- Retards de remboursement fréquents sur les opérations de promotion et de marchand de biens
- Pas de marché secondaire : le capital reste bloqué jusqu'au remboursement
- Aucune garantie de rachat ; les sûretés (hypothèque, caution) se réalisent lentement
- Forte concentration sur l'immobilier résidentiel français
Comment ça marche.
La Première Brique sélectionne des opérations immobilières portées par des professionnels : achat-revente par des marchands de biens, promotion de logements, parfois des opérations de rénovation. Chaque dossier est proposé à la souscription sous forme d'obligations ou de minibons émis par la société qui porte le projet. L'investisseur prête donc à cette société, pas à la plateforme, et son remboursement dépend de la bonne fin de l'opération : vente des lots, refinancement bancaire ou revente du bien.
La fiche de chaque projet détaille le porteur, son historique, le plan de financement, le prix de revient, la marge prévue et les sûretés proposées : hypothèque de premier ou de second rang, caution personnelle du dirigeant, fiducie ou garantie à première demande selon les cas. Le taux est fixe et contractuel. La plupart des opérations durent de 12 à 24 mois, avec des intérêts versés in fine ou selon un échéancier trimestriel, et une possibilité de remboursement anticipé ou de prorogation prévue au contrat.
Le ticket de 1 € est la marque de fabrique de la plateforme. Il permet de fractionner un capital modeste sur des dizaines de projets, ce qui reste la seule vraie protection contre un défaut isolé. Les fonds non investis peuvent être placés sur un solde rémunéré dans l'attente d'un nouveau projet, selon les conditions affichées dans l'espace investisseur.
Depuis 2023, le marché immobilier français a fragilisé de nombreux promoteurs et marchands de biens : hausse des taux, ventes plus lentes, coûts de construction en hausse. La Première Brique n'y a pas échappé. Ses indicateurs mensuels, publiés au format V5 de Financement Participatif France et ventilés par année de financement, distinguent les projets remboursés, ceux qui respectent leur calendrier, ceux dont l'échéancier a été modifié et ceux en retard ou en procédure. Fin août 2026, 41 projets pour environ 46,5 M€ faisaient l'objet d'une procédure collective (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire). Dans ces dossiers, le recouvrement passe par la réalisation des sûretés et peut prendre plusieurs années ; une partie du capital peut être perdue.
Le rendement réellement obtenu dépend donc moins du taux affiché que de la diversification, des retards subis et de l'impôt. Pour une vision d'ensemble des risques propres au secteur, voir notre dossier les risques du crowdlending et le classement des plateformes de crowdfunding immobilier.
Ouvrir un compte.
- 01 Créez votre compte sur lapremierebrique.fr ou dans l'application avec une adresse e-mail et un mot de passe unique.
- 02 Répondez au test de connaissances et à l'évaluation de votre capacité à supporter des pertes, exigés par le règlement européen ECSP pour les investisseurs non avertis.
- 03 Vérifiez votre identité (pièce d'identité, justificatif de domicile) et renseignez votre résidence fiscale.
- 04 Alimentez votre portefeuille par virement bancaire ; les fonds non investis restent sur votre solde.
- 05 Lisez la fiche d'informations clés du projet (porteur, plan de financement, sûretés, calendrier) avant de souscrire.
- 06 Répartissez votre capital sur plusieurs dizaines de projets et de porteurs différents plutôt que sur quelques gros tickets.
Frais & commissions.
- Inscription et tenue de compte : gratuites pour l'investisseur.
- Souscription : pas de frais d'entrée prélevés sur votre investissement ; la plateforme se rémunère auprès des porteurs de projet.
- Dépôts et retraits : virements bancaires sans frais côté plateforme.
- Coût implicite : le temps pendant lequel votre argent attend un projet (cash drag) et les retards réduisent le rendement effectif.
- Fiscalité : les intérêts supportent le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % depuis le 1er janvier 2026 (12,8 % d'impôt + 18,6 % de prélèvements sociaux), retenu à la source par la plateforme, sauf option pour le barème progressif.
Dépôts & retraits.
- Dépôts : virement bancaire vers votre portefeuille investisseur, à partir de 1 €.
- Remboursements : intérêts et capital crédités sur votre solde selon l'échéancier de chaque projet (in fine ou trimestriel), puis réinvestissables.
- Retraits : virement du solde disponible vers votre compte bancaire, sans frais. Le capital engagé dans un projet n'est pas retirable avant son remboursement : il n'existe pas de marché secondaire.
- Retards : en cas de dépassement, la plateforme publie des actualités sur la fiche du projet ; les intérêts de retard éventuels dépendent du contrat.
- Fiscalité française : prélèvement forfaitaire à la source sur les intérêts et Imprimé fiscal unique (IFU) fourni chaque année pour la déclaration de revenus. Les pertes en capital sur minibons et prêts participatifs peuvent, sous conditions, s'imputer sur les intérêts de même nature.
Rendements historiques.
La plateforme affiche un taux moyen proche de 11 % brut par an sur des durées de 12 à 24 mois. Ce taux est contractuel ; il ne correspond au rendement réel qu'en l'absence de retard et de défaut.
Les indicateurs publiés par La Première Brique (format V5 de Financement Participatif France, mise à jour mensuelle) montrent la dégradation liée au cycle immobilier : fin août 2026, 41 projets pour environ 46,5 M€ étaient en procédure collective, soit un peu plus de 10 % des près de 440 M€ collectés. Les pertes définitives restent limitées à ce stade, mais plusieurs liquidations ne sont pas encore soldées : la perte finale ne sera connue qu'à l'issue des procédures.
Après impôt au PFU de 31,4 %, un taux brut de 11 % devient environ 7,5 % net si tout est remboursé à l'heure. Un portefeuille réel, avec quelques retards et un ou deux dossiers en procédure, se situe souvent plusieurs points en dessous. Notre guide rendements réalistes du crowdlending détaille ce calcul.
Agréments & régulation.
- Agrément
- ECSP
- Régulateur
- AMF (France)
- Numéro d'agrément
- FP-2023-15
- Registre public
- Vérifier sur le site du régulateur
À qui elle s'adresse.
Convient à un investisseur qui accepte d'immobiliser son argent 2 à 3 ans, de subir des retards et une perte possible sur certains projets, et qui veut diversifier finement grâce au ticket de 1 €. À réserver à une fraction limitée du patrimoine, en complément d'autres placements. Ne convient pas à une épargne de précaution ni à un besoin de revenus réguliers et garantis.
Avertissement sur les risques.
Capital à risque. Les obligations et minibons souscrits via La Première Brique ne sont couverts par aucun fonds de garantie. Vous pouvez perdre tout ou partie du capital investi.
Risque immobilier. Le remboursement dépend de la vente ou du refinancement de l'opération. Un marché plus lent, un chantier en retard ou une baisse des prix peuvent provoquer des retards de plusieurs mois ou années, puis un défaut.
Risque de procédure. Une part significative des projets financés est en sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire. Les sûretés (hypothèque, caution) ne garantissent ni le montant ni le délai de recouvrement.
Illiquidité. Sans marché secondaire, l'argent investi est immobilisé jusqu'au remboursement effectif, souvent au-delà de la date prévue.
Où trouver La Première Brique.
- Site officiel : www.lapremierebrique.fr
- Société : La Première Brique SAS, 91 cours Charlemagne, 69002 Lyon (SIREN 848 713 442).
- Agrément : PSFP n° FP-2023-15 délivré par l'AMF, consultable sur la liste blanche de l'AMF.
- Espace investisseur : connexion via le bouton « Se connecter » du site ou directement sur app.lapremierebrique.fr, ainsi que dans l'application mobile.
- Aide : centre d'aide en ligne et messagerie depuis l'espace investisseur.
Questions fréquentes.
La Première Brique avis : que disent les investisseurs ?
Sur Trustpilot, La Première Brique obtient 4,3/5 pour environ 1 480 avis (septembre 2026), dont 71 % de cinq étoiles. Les avis positifs saluent la simplicité de l'interface, le ticket de 1 € et la réactivité du support. Les avis négatifs, plus récents pour beaucoup, portent sur les retards de remboursement, les projets passés en procédure et un rendement réel nettement inférieur au taux affiché une fois les défauts pris en compte.
La Première Brique est-elle fiable ou est-ce une arnaque ?
Ce n'est pas une arnaque : La Première Brique SAS est une société lyonnaise agréée par l'AMF comme prestataire de services de financement participatif (agrément FP-2023-15), inscrite sur la liste blanche de l'AMF. Cet agrément encadre la sélection des projets, l'information des investisseurs et la séparation des fonds. Il ne garantit pas le remboursement : fin août 2026, 41 projets pour environ 46,5 M€ étaient en procédure collective. Fiable comme intermédiaire, donc, mais avec un risque de crédit réel sur chaque projet.
Comment se connecter à mon compte La Première Brique ?
Cliquez sur « Se connecter » sur lapremierebrique.fr ou ouvrez directement l'espace investisseur sur app.lapremierebrique.fr, puis saisissez l'adresse e-mail et le mot de passe choisis à l'inscription. L'application mobile iOS et Android donne accès au même compte. En cas d'oubli, utilisez le lien « Mot de passe oublié » de la page de connexion pour recevoir un e-mail de réinitialisation. Méfiez-vous des e-mails qui vous demandent vos identifiants : tapez toujours l'adresse du site vous-même.
Quel est le montant minimum pour investir ?
Le ticket minimum est de 1 € par projet, l'un des plus bas du marché français. Ce montant permet surtout de diversifier : avec 1 000 €, on peut répartir le capital sur 40 à 50 projets et plusieurs porteurs, ce qui limite l'effet d'un défaut isolé. Pour les investisseurs non avertis, le règlement ECSP impose un test de connaissances et affiche un avertissement au-delà de 1 000 € ou de 5 % du patrimoine sur un même projet.
Quel rendement réel attendre de La Première Brique ?
Le taux affiché moyen tourne autour de 11 % brut par an. Si tous les projets remboursent à l'heure, il reste environ 7,5 % après le prélèvement forfaitaire de 31,4 %. En pratique, les retards allongent la durée de placement et les procédures collectives peuvent entraîner des pertes partielles : un portefeuille diversifié obtient généralement quelques points de moins que le taux affiché. Le chiffre à suivre est le rendement de votre portefeuille après défauts, pas le taux de la fiche projet.
Que se passe-t-il si un projet est en retard ou en défaut ?
La plateforme publie des actualités sur la fiche du projet et négocie avec le porteur : prorogation, refinancement, vente de lots. Si la société entre en sauvegarde, en redressement ou en liquidation judiciaire, le remboursement dépend du plan adopté par le tribunal et de la réalisation des sûretés (hypothèque, caution du dirigeant). Ces procédures prennent souvent plusieurs années et une partie du capital peut être perdue. Il n'existe pas de fonds de garantie.
Comment sont imposés les gains en France ?
Les intérêts sont des revenus de capitaux mobiliers soumis au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % depuis le 1er janvier 2026 (12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux). La Première Brique, plateforme française, prélève ces montants à la source et fournit un IFU chaque année. Vous pouvez opter pour le barème progressif si votre tranche est faible ; les pertes en capital sur certains titres peuvent sous conditions s'imputer sur les intérêts de même nature.
Peut-on récupérer son argent avant l'échéance ?
Non pour le capital investi : La Première Brique n'a pas de marché secondaire, l'argent reste engagé jusqu'au remboursement du projet, parfois bien après la date prévue. Seul le solde non investi est retirable à tout moment par virement. Il faut donc n'y placer que de l'argent dont on n'aura pas besoin pendant deux à trois ans au minimum.
Quelles alternatives à La Première Brique ?
En France, Homunity, ClubFunding et Raizers financent aussi des opérations immobilières, avec des tickets plus élevés. Pour diversifier hors immobilier, on peut regarder le crowdlending aux PME, par exemple Maclear en Suisse, ou les énergies renouvelables avec Enerfip. Notre comparatif du crowdfunding immobilier met ces plateformes côte à côte.