Calcul du rendement locatif : brut, net, net-net et cash-flow
Saisissez le prix, le loyer et vos charges : le simulateur calcule le rendement locatif brut, le rendement net de charges, le net-net après impôt, la mensualité de crédit, le cash-flow mensuel et le retour sur votre apport. Les calculs se font dans votre navigateur, rien n'est enregistré.
Les formules utilisées
Le rendement locatif brut rapporte le loyer annuel hors charges au seul prix d'achat : c'est le chiffre des annonces, utile pour trier des biens mais trompeur pour décider. Le rendement net retire la vacance et les charges que le propriétaire ne récupère pas sur le locataire, puis divise le résultat par le coût complet de l'opération (prix, frais de notaire, travaux, frais d'agence). Le net-net déduit en plus l'impôt estimé.
| Indicateur | Formule |
|---|---|
| Rendement brut | loyer mensuel × 12 ÷ prix d'achat |
| Rendement net | (loyers encaissés − charges annuelles) ÷ coût total |
| Rendement net-net | (loyers encaissés − charges − impôt) ÷ coût total |
| Cash-flow mensuel | (loyers encaissés − charges − impôt) ÷ 12 − mensualité |
| Rendement sur apport | cash-flow annuel ÷ apport |
Ce que le simulateur ne voit pas
L'impôt est estimé en régime micro (micro-foncier ou micro-BIC), sur les loyers encaissés après abattement forfaitaire. Au régime réel, les intérêts d'emprunt, les charges et, en meublé, l'amortissement du bien réduisent souvent l'impôt à zéro pendant plusieurs années : le net-net réel peut donc être meilleur que celui affiché. À l'inverse, l'outil n'intègre ni la revalorisation des loyers, ni un gros travaux imprévu, ni les impayés au-delà de l'assurance, ni la plus-value ou la moins-value à la revente.
Le rendement sur apport mesure ce que rapporte chaque euro sorti de votre poche, hors capital remboursé. Un cash-flow légèrement négatif n'est pas forcément un mauvais investissement si le capital amorti chaque mois dépasse l'effort d'épargne, mais c'est un effort qu'il faut pouvoir tenir pendant toute la durée du crédit.
Comparer avec les autres placements
Un bien à 4 % net-net demande de la gestion, immobilise l'apport et se revend en plusieurs mois. Avant de trancher, comparez-le avec la pierre-papier et le financement participatif, qui n'offrent pas l'effet de levier du crédit mais demandent peu de temps : notre guide investir dans l'immobilier met ces options côte à côte, et le comparatif des plateformes de crowdfunding immobilier détaille les rendements affichés, les retards et les garanties.
Questions fréquentes
Comment calculer le rendement locatif brut ?
Rendement brut = loyer annuel hors charges ÷ prix d'achat × 100. Un studio acheté 150 000 € et loué 650 € par mois rapporte 7 800 € par an, soit 5,2 % brut. Ce chiffre ignore les frais de notaire, les charges, la vacance et l'impôt : il sert à comparer des annonces, pas à décider.
Quelle différence entre rendement net et net-net ?
Le rendement net retire du loyer les charges non récupérables (taxe foncière, copropriété, assurance, gestion, entretien) et la vacance, puis le rapporte au coût total d'acquisition, frais de notaire et travaux compris. Le net-net retire en plus l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, selon le régime fiscal choisi.
Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif ?
Il n'existe pas de seuil universel : un rendement brut de 4 % dans une grande métropole et de 8 % dans une ville moyenne peuvent être aussi intéressants l'un que l'autre, selon la demande locative, l'état du bien et le potentiel de revente. Ce qui compte, c'est le rendement net-net et le cash-flow après crédit, comparés au risque pris.
Comment calculer le retour sur investissement d'un bien locatif ?
Avec un crédit, le retour sur investissement se mesure sur l'apport : cash-flow annuel après impôt et mensualités, divisé par la somme réellement sortie de votre poche (apport et frais). Le simulateur l'affiche sous le nom de rendement sur apport. Il n'intègre ni la revalorisation du bien ni le capital remboursé chaque mois, qui s'ajoutent à la revente.