Fintown

Fintown est une plateforme tchèque de financement immobilier lancée en 2023 à Prague par le groupe Vihorev, un promoteur et gestionnaire de biens actif sur le marché pragois depuis plus de dix ans. Les investisseurs prêtent aux sociétés de projet du groupe : immeubles de location courte durée déjà exploités, notamment dans le quartier de Smíchov, bureaux et programmes en construction. Les taux affichés vont de 8 à 13 % par an, avec des intérêts versés chaque mois, et le groupe investit au moins 20 % de fonds propres dans chaque projet. Fin septembre 2026, environ 6 300 investisseurs y détiennent en moyenne près de 2 400 € chacun, sans retard ni défaut signalé. Fintown n'est pas agréée comme prestataire de financement participatif (ECSP) : elle fonctionne sous une exemption de la Banque nationale tchèque, ce qui signifie aucune supervision propre à l'activité. Le risque principal tient à la concentration : un seul groupe, qui possède la plateforme, emprunte via des prêts subordonnés sans hypothèque au nom des investisseurs.

Fintown n'est pas une place de marché ouverte à plusieurs porteurs de projets. C'est l'outil de financement participatif du groupe Vihorev, promoteur et exploitant immobilier installé à Prague. Tous les projets proposés appartiennent au groupe : appartements loués en courte durée, immeubles de bureaux, programmes résidentiels en cours de construction, pour l'essentiel à Prague et dans sa périphérie, comme le projet phare de Říčany.

L'investisseur accorde un prêt subordonné (dit mezzanine) ou un prêt participatif à la société de projet. Dans le premier cas, le taux est fixe ; dans le second, le prêteur partage les revenus, et potentiellement les pertes. Aucun de ces prêts n'est garanti par une hypothèque au nom des investisseurs, et les prêts bancaires seniors passent avant eux en cas de difficulté. Le groupe s'engage à apporter au moins 20 % de fonds propres dans chaque opération.

Les taux affichés vont de 8 à 13 % par an, les intérêts courent chaque jour et sont versés mensuellement. Les durées vont le plus souvent de 9 à 24 mois. Les projets FLEXI, rémunérés autour de 7 à 8 %, permettent de sortir avec un préavis de 30 jours. Pour les autres, une sortie anticipée est possible après six mois, avec des frais dégressifs selon la durée restante, un traitement sous 30 jours au plus et une seule demande par période de 90 jours. En septembre 2026, un test public a vu une sortie réglée en deux jours ouvrés.

Côté réglementation, Fintown fonctionne sous une exemption de la Banque nationale tchèque et ne détient pas d'agrément européen de prestataire de financement participatif. La direction a indiqué ne pas vouloir de licence ECSP, qui empêcherait le groupe de détenir à la fois la plateforme et les projets. Elle prépare une version « Fintown 2.0 » fondée sur des droits de créance de droit tchèque, qui doit ouvrir un marché secondaire, sans calendrier ferme.

À fin septembre 2026, tous les prêts sont déclarés performants et environ 6 300 investisseurs sont actifs. Ce bilan est court : la plateforme a trois ans et n'a pas encore traversé de retournement du marché immobilier pragois. Pour comparer avec des plateformes immobilières agréées, voir notre sélection des meilleures plateformes de crowdfunding immobilier et notre guide des risques du crowdlending.

• Ouverture et tenue de compte : gratuites.
• Dépôts : gratuits en euros ; 20 € pour un virement dans une autre devise et 10 € pour un dépôt mal référencé.
• Investissement : pas de commission pour l'investisseur ; le groupe se rémunère sur ses projets.
• Sortie anticipée : frais dégressifs selon la durée restante, pas avant six mois, minimum 100 € par projet.
• Fiscalité : intérêts imposables en France au PFU de 31,4 % depuis le 1er janvier 2026, à déclarer vous-même.

• Dépôts : virement SEPA en euros, 50 € minimum, avec la référence personnelle fournie par la plateforme.
• Intérêts : calculés chaque jour et versés mensuellement sur le compte Fintown.
• Retraits : virement SEPA du solde disponible vers votre compte bancaire.
• Sortie anticipée : demande possible après six mois, traitement sous 30 jours maximum, une demande par 90 jours, avec frais ; projets FLEXI sortables sous 30 jours.
• Fiscalité française : pas de prélèvement à la source français. Déclarez le compte à l'étranger (formulaire 3916) et les intérêts (formulaire 2047, report sur la 2042), imposés au PFU de 31,4 % ou au barème sur option. Nous n'avons pas pu vérifier si une retenue tchèque est appliquée ; le cas échéant, la convention fiscale franco-tchèque permet en principe un crédit d'impôt.

Les projets Fintown affichent de 8 à 13 % par an, 7 à 8 % pour les projets FLEXI. Un investisseur qui publie son portefeuille (environ 17 000 € sur 24 mois) fait état d'un rendement moyen proche de 11,8 %, avec 100 % des prêts performants à fin septembre 2026. Aucun retard ni défaut n'a été signalé depuis le lancement.

Ce historique couvre moins de trois ans et un seul groupe emprunteur ; il ne dit rien du comportement des prêts subordonnés en cas de baisse des loyers ou des prix à Prague. En septembre 2026, le projet Honest Karlín a été refinancé à 8 % avec versements mensuels. Après le PFU de 31,4 %, un rendement brut de 11 % donne environ 7,5 % net.

• Site officiel : www.fintown.eu
• Société : Fintown s.r.o., Jungmannova 15/26, 110 00 Prague 1 (Nové Město), République tchèque.
• Actionnaires : Stonehill Capital s.r.o. et Vihorev.Investments SE (groupe Vihorev).
• Espace investisseur : bouton de connexion sur fintown.eu (e-mail et mot de passe) ; pas d'application mobile à ce jour.
• Aide : FAQ et support par e-mail depuis le site.