EstateGuru

EstateGuru est une plateforme estonienne de prêts immobiliers adossés à une hypothèque, exploitée par Estateguru OÜ à Tallinn et agréée comme prestataire européen de services de financement participatif (ECSP) par la Finantsinspektsioon, le régulateur estonien. Depuis 2014, elle a prêté 966,8 M€ au total et revendique 160 142 investisseurs. Après une expansion en Europe de l'Ouest, la plateforme s'est repliée : elle n'accorde plus de nouveaux prêts qu'en Estonie, en Lettonie et en Lituanie, et gère le recouvrement des dossiers dans ses anciens marchés. Au 24 septembre 2026, ses statistiques faisaient apparaître 23,6 M€ en recouvrement, 11,5 M€ d'encours partiellement recouvrés et 1,8 M€ en retard, soit environ 36,8 M€ encore bloqués, pour 51,1 M€ déjà recouvrés. Le taux de défaut annuel publié atteignait 27,5 % en 2023, 13,5 % en 2024 et 20,1 % en 2025. Depuis novembre 2025, des frais de gestion, de retrait et d'inactivité s'appliquent. Le produit EG Grow promet 7 % fixe avec versements mensuels, et le TrustScore est tombé à 1,6/5.

EstateGuru finance des professionnels de l'immobilier par des prêts à court et moyen terme : prêts relais, prêts de développement pour des programmes de construction et prêts aux entreprises garantis par un bien. Chaque prêt est adossé à une hypothèque, généralement de premier rang, au profit des investisseurs. Le ratio prêt/valeur moyen publié est de 63,35 %. En cas de défaut, la plateforme engage la réalisation de la garantie, dont les frais sont en principe mis à la charge de l'emprunteur.

L'investisseur peut choisir ses prêts un par un, activer l'investissement automatique selon ses critères, ou souscrire à EG Grow, un produit qui annonce 7 % fixe par an avec des versements mensuels, adossé à des prêts immobiliers. Un marché secondaire permet de revendre des parts de prêts, avec 1 % de frais pour le vendeur, sous réserve de trouver un acheteur. Des applications iOS et Android complètent le site.

La plateforme a connu une croissance rapide jusqu'en 2022, jusqu'à huit pays d'activité, dont la Finlande, puis une vague de défauts liée à la hausse des taux et au ralentissement de l'immobilier. Aujourd'hui, EstateGuru n'accorde plus de nouveaux prêts qu'en Estonie, en Lettonie et en Lituanie, et se contente de recouvrer les créances dans ses marchés inactifs. En août 2026, 4,82 M€ de nouveaux prêts ont été financés, 4,34 M€ de capital remboursé à l'échéance et 1,92 M€ récupéré sur des prêts non performants.

Au 24 septembre 2026, les statistiques publiques indiquaient 23,6 M€ en recouvrement, 11,5 M€ d'encours sur des prêts partiellement recouvrés, 1,8 M€ en retard et 0,4 M€ passés en perte, pour 51,1 M€ déjà recouvrés. Le taux de défaut annuel, calculé en nombre de prêts, s'élevait à 27,5 % en 2023, 13,5 % en 2024 et 20,1 % en 2025. La plateforme met en avant les prêts émis depuis sa licence européenne de 2023 : sur 285,1 M€, 3,6 % étaient non performants fin août 2026. Les avis Trustpilot récents décrivent en revanche des pertes importantes sur des prêts anciens pourtant garantis en premier rang.

Depuis le 1er novembre 2025, une nouvelle grille tarifaire s'applique : frais de gestion de 0,083 % par mois sur l'encours performant, plafonnés à 100 € par mois, 3 € par retrait et frais d'inactivité de 10 € par mois la première année puis 50 € par mois pour un compte sans nouvel investissement depuis douze mois. Un investisseur dont le capital est bloqué en recouvrement peut donc payer des frais d'inactivité s'il ne réinvestit pas. Pour comparer avec d'autres plateformes étrangères, voir notre guide de la fiscalité du crowdlending.

• Frais de gestion : 0,083 % par mois de l'encours performant, plafonnés à 100 € par mois, prélevés seulement sur les prêts qui versent des intérêts (grille en vigueur depuis le 1er novembre 2025).
• Retraits : 3 € par retrait du compte virtuel.
• Inactivité : 10 € par mois la première année, puis 50 € par mois, après douze mois sans investissement sur le marché primaire ou secondaire.
• Marché secondaire : 1 % du montant pour le vendeur, gratuit pour l'acheteur.
• Marge d'intérêt : 0 à 2 % d'écart entre le taux payé par l'emprunteur et celui versé à l'investisseur.
• Fiscalité française : intérêts imposés au PFU de 31,4 % depuis le 1er janvier 2026, ou au barème progressif.

• Dépôts : virement SEPA vers le compte virtuel ; les paiements passent par AS LHV Pank depuis août 2026.
• Remboursements : intérêts mensuels sur EG Grow et sur de nombreux prêts, capital à l'échéance ou selon l'échéancier.
• Retraits : virement du solde disponible, 3 € par retrait.
• Sortie anticipée : vente sur le marché secondaire avec 1 % de frais, sous réserve d'acheteur ; les prêts en recouvrement se revendent difficilement.
• Recouvrement : 23,6 M€ en recouvrement et 11,5 M€ partiellement recouvrés au 24 septembre 2026, avec des délais de plusieurs années.
• Fiscalité française : pas de prélèvement à la source français. Déclarez le compte détenu à l'étranger (formulaire 3916) et les intérêts (formulaire 2047, reportés sur la 2042), imposés au PFU de 31,4 % ou au barème progressif.

EstateGuru affiche un rendement historique de 9,32 % et un total de 101,4 M€ d'intérêts versés aux investisseurs à juillet 2026. EG Grow annonce 7 % fixe par an.

Ces moyennes masquent un historique de défauts lourd. Le taux de défaut annuel publié par la plateforme, calculé en nombre de prêts, atteignait 27,5 % en 2023, 13,5 % en 2024 et 20,1 % en 2025. Au 24 septembre 2026, 23,6 M€ étaient en recouvrement, 11,5 M€ d'encours restaient sur des prêts partiellement recouvrés et 1,8 M€ étaient en retard ; 51,1 M€ avaient été recouvrés et 0,4 M€ passés en perte. Pour les prêts émis depuis la licence européenne de 2023, la plateforme indique 3,6 % de non-performants fin août 2026. À titre de repère, le baromètre Argent & Salaire relève environ 20 % de défaut en montant en moyenne pour le crowdfunding immobilier au 31 août 2026, avec une méthode différente.

• Site officiel : estateguru.co
• Société : Estateguru OÜ (Estonie, code d'immatriculation 12558919), avec des entités Estateguru Lietuva UAB et Estateguru Finland Oy.
• Agrément : prestataire européen de services de financement participatif (ECSP) supervisé par la Finantsinspektsioon.
• Espace investisseur : app.estateguru.co, via le bouton de connexion du site, ou applications iOS et Android.