Plateforme ECSP immobilière lituanienne avec 362 M € financés et 9,11 % de rendement historique.
Profitus est une plateforme lituanienne de crowdfunding immobilier sous régime ECSP, fondée en 2017. Elle a financé plus de 362 M € en prêts garantis par immobilier dans les pays baltes et l'UE avec un rendement net historique de 9,11 %, une app mobile et un workflow de mise à jour des projets transparent même pour les prêts retardés.
Profitus est une plateforme de financement participatif immobilier dont le siège est situé en Lituanie. Les investisseurs particuliers et qualifiés financent des opportunités de dette et de prêt participatif (P2P) projet par projet — soit manuellement après avoir consulté le dossier d'information, soit via une stratégie d'auto-investissement qui répartit les capitaux sur les nouveaux projets selon vos filtres (rendement, échéance, région, note de l'initiateur). La plateforme prend en charge le sourcing des projets, l'analyse de crédit, le KYC et la gestion continue pour le compte de chaque investisseur inscrit à sa table de capitalisation.
Chaque projet est présenté sur une page dédiée qui indique l'identité de l'emprunteur / du sponsor, l'utilisation des fonds, la structure des sûretés ou des garanties, le rendement affiché et l'échéancier de remboursement. Les tickets minimums démarrent à 100 € et les échéances typiques des projets s'étendent sur 12 à 36 mois. Une fois un projet intégralement financé, les capitaux sont versés à l'emprunteur et les versements programmés (intérêts, dividendes, amortissement du capital) sont crédités sur votre compte investisseur aux dates précisées dans le contrat de prêt.
Les opérations sont supervisées par la Bank of Lithuania. La supervision porte sur la conduite, la transparence, la ségrégation des liquidités des investisseurs, les normes de commercialisation et l'adéquation des fonds propres de la plateforme — elle ne garantit toutefois pas qu'un projet donné se comportera comme annoncé. Les investisseurs conservent l'intégralité du risque au niveau du projet sur chaque prêt ou participation qu'ils acquièrent.
Une fois qu'un investisseur a constitué un portefeuille de 20 à 30 positions, la performance s'apprécie au mieux au regard du taux de défaut historique de la plateforme, du taux de recouvrement sur les dossiers en contentieux et de la performance relative de son portefeuille de prêts au fil des cycles macroéconomiques passés. Le réinvestissement peut être automatisé pour capitaliser les rendements ; les retraits sont effectués par virement SEPA ou virement bancaire local vers le compte enregistré, généralement sous 1 à 3 jours ouvrés pour les liquidités disponibles.
La plateforme affiche des rendements bruts cibles dans une fourchette de ~9,11 % net par an. Les rendements nets réalisés sur un portefeuille diversifié se situent généralement 1 à 3 points de pourcentage en dessous de la fourchette affichée, une fois pris en compte les défauts, le manque à gagner sur les liquidités non investies et les frais.
L'historique de performance s'interprète au mieux à la lumière du contexte macroéconomique lituanien — les taux d'intérêt locaux, le cycle immobilier et les données de l'emploi font évoluer les taux de défaut des prêts en temps réel. Les investisseurs devraient se diversifier sur au moins 20 à 30 prêts avant d'extrapoler à partir d'une seule année de rendements.
Les rendements affichés sont indiqués avant la prise en compte de la valeur de l'actif sous-jacent (hypothèque / garantie). Dans un marché normal, cette protection a historiquement lissé le rendement réalisé ; dans un marché tendu, sa valeur dépend de la capacité de l'initiateur à honorer la garantie de rachat.
Convient aux investisseurs recherchant des revenus adossés à des garanties sur un horizon de 12 à 36 mois, à l'aise avec les retards de projet, les dépréciations ponctuelles et la liquidité limitée typique des opérations immobilières. Ticket minimum à partir de 100 €. À utiliser de préférence comme complément d'une allocation obligataire diversifiée, et non comme substitut de celle-ci.
Capital à risque. Les investissements sur Profitus ne sont pas des dépôts bancaires et ne sont couverts par aucun système de garantie des dépôts (FGD en Espagne, FGDR en France, gli istituti di garanzia en Italie, etc.). Vous pouvez perdre tout ou partie de votre capital.
Risque de défaut. Les emprunteurs peuvent cesser de rembourser. Même avec une garantie ou un rachat, le recouvrement est lent et partiel dans les scénarios de tension.
Risque lié au rachat. La garantie de rachat est un engagement contractuel de l'initiateur du prêt — et non de la plateforme, ni d'aucun État. De multiples défaillances d'initiateurs depuis 2020 ont montré que cette protection peut échouer dans la pratique.
Risque de liquidité. Il n'existe pas de marché secondaire — le capital investi est immobilisé jusqu'à ce que le prêt ou le projet arrive à échéance.
Fiscalité. Les intérêts et les plus-values sont imposables dans votre pays de résidence. La plupart des plateformes européennes ne pratiquent pas de retenue à la source automatique.
support@profitus.com — confirmez sur la page de contact de la plateforme avant d'envoyer des informations sensibles.Profitus opère sous la supervision de la Bank of Lithuania. La supervision porte sur la conduite, la transparence, la ségrégation des liquidités des investisseurs et les exigences de fonds propres minimaux. Elle ne garantit pas qu'un projet donné se comportera comme annoncé — les investisseurs conservent l'intégralité du risque au niveau du projet sur chaque position détenue.
Le ticket minimum par projet est de 100 €. Il n'existe aucun plafond pour les comptes des particuliers ; les tickets institutionnels sont convenus séparément avec la plateforme.
Les rendements bruts affichés sont de 11,4 % par an. Les rendements nets réalisés dépendent des taux de défaut, du manque à gagner sur les liquidités non investies (l'argent en attente entre deux projets) et des éventuels frais de gestion — attendez-vous à des rendements de portefeuille effectifs inférieurs de 1 à 3 points de pourcentage à la fourchette affichée, une fois un cycle d'investissement complet écoulé.
Les liquidités disponibles arrivent généralement par virement SEPA ou virement bancaire local sous 1 à 3 jours ouvrés. Les fonds immobilisés dans des projets actifs ne sont restitués qu'au fur et à mesure des remboursements des emprunteurs ; il n'existe pas de marché secondaire, prévoyez donc de conserver vos positions jusqu'à l'échéance.
En cas d'échec de l'analyse de crédit, la plateforme engage la procédure de recouvrement prévue au contrat — la garantie de rachat de l'initiateur doit rembourser le capital majoré des intérêts courus, les procédures de résolution prenant généralement de 12 à 24 mois. Le recouvrement atteint rarement 100 %, et les investisseurs devraient dimensionner leurs positions en conséquence.
Les liquidités des investisseurs détenues sur la plateforme sont séparées du bilan propre de Profitus, comme l'exigent les règles de la Bank of Lithuania. En cas d'insolvabilité, les liquidités devraient être restituées aux investisseurs et les prêts en cours transférés à un administrateur de gestion extinctive qui continue de percevoir les remboursements pour le compte des investisseurs. Le processus peut prendre de 12 à 24 mois et le recouvrement atteint rarement 100 %, mais les prêts que vous détenez restent votre propriété, et non celle de la plateforme.
Oui — les intérêts, dividendes et plus-values réalisées sont imposables dans votre pays de résidence. La plupart des plateformes ne pratiquent pas de retenue à la source automatique ; les investisseurs déclarent ces revenus dans leur déclaration fiscale annuelle et peuvent, le cas échéant, bénéficier des dispositifs de non double imposition prévus par les conventions fiscales.
La durée typique d'un projet est de 12 à 36 mois. Les durées plus longues offrent généralement des rendements affichés plus élevés, mais immobilisent le capital plus longtemps et accroissent l'exposition aux cycles macroéconomiques ; les durées plus courtes permettent un réinvestissement plus rapide, mais réinitialisent les taux plus souvent.
Une règle empirique courante est de détenir 20 à 30 positions pour absorber le risque de défaut d'un projet isolé. En dessous de 10 positions, un seul prêt défaillant peut anéantir une année de rendements ; au-delà de 30, le bénéfice marginal d'une diversification supplémentaire s'atténue. Les règles d'auto-investissement facilitent le maintien de cet équilibre dans la durée.
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Easy to use an app
Funds transfer to profitus took too long in my opinion. Good thing is they offer new opportunities contantly so need to rush to invest on a single open option or so
Paid out everytime
I have been investing for five years now and I get a steady nice return without any problems.
Good place to earn money. I have invested 3 times, everything was OK.
Great experience.
Quick, professional an reliable.
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It is good. Than you!!!
Unfortunately, the photo entry into the system has become very inconvenient. Out of the five times I've tried to log in, the SMS hasn't arrived three times. Logging in has become a problem.
Overall, it's a positive experience with good information provided on the projects. There are usually several projects available, making it easy to reinvest returns. Progress updates on delayed payments are consistently provided, which gives me confidence that active steps are being taken to recover investments. The interface could be improved, as it feels like development in that area has stalled lately.
Almost all is good, but in my experience , I think so , not all projects was properly checked by Profitus before they come to the Profitus market and till now I have a long delays, problems, bad mood ....